产权溢价

从两个观察说起。

观察1：十年前，在深圳东门一带，档次比较差的发廊，洗剪吹的价钱，大致在20元到30元之间；在今天，大概同样的价钱，在同样的地方，还是可以得到同样的服务。至于泵骨，按摩，其他种种，不但没有涨价，反而降低了。

观察2：在内地任何一个城市，我从来没有见到香港商铺常见的“业主加租，倒闭平卖”，“租约期满，跳楼甩卖”这样的标语。也就是说，在内地商铺的经营，租金从来就不是一个大问题，根本没有什么题材可做。

十年间，深圳住宅楼价的升幅，大概是四到五倍；然而，楼价上涨对零售市场价格的影响，从没有香港那样显著。尽管没有数据，我可以知道，商业地产升值的幅度，远远比不上住宅市场。

理论上，商业地产和住宅地产的供应来源是一样的，都是来自城市的地皮。两者的升幅，应该是同步的。按照一些我见到的数据，全国的地皮供应，城市可建设面积用地，就算考虑到城镇化的人口变化，也是完全可以应付需要的，甚至是有余的，不存在地皮紧张的问题。这和香港完全不一样的。

我们都知道，在中国楼市，租房和购房是完全两个不同的市场，前者是买方市场，后者是卖方市场。从经济学的原理来说，由于不存在供应不足的问题，从满足居住需要的角度来说，租房市场是真正反映出住房的价格。购房市场的价格高企，是由一些非经济的因素推动的。

按照估值理论，一个房产的价值，是其未来租金收入贴现值的总和；然而，在中国，由于租金非常低廉（对比楼房价格），两者的差距非常惊人。从经济学的角度来说，是完全说不通的。这只能从社会制度，文化的原因去找解答。

也就是说，产权的本身，就存在一个巨大的溢价。而这种溢价，是和居住需要本身没有关系的，我想，大致是三种原因造成的，当然，肯定还有其他：

第一，信息费用。在中国，有关收入分配的信息是相当不透明的。在西方国家，一个人的社会经济地位，从他从事的行业就可以大致知道，现金流一目了然。而在中国，没有人是靠工资收入致富的，都是靠种种的灰色收入。由于社会变迁太快，很难有一个规范和完整的信用网络。

对于有了钱的人来说，购买房产和拥有房产，等于通过一个正当的方式，告诉别人自己的经济社会地位，可以大大节省这方面的信息费用。

第二，男女比例失衡。在中国，目前的男女比例大概是112：100，在婚姻市场上，房产是比较好的契约抵押品，男女比例失衡越大，对房产的需求就越大，增加了需求。当然，独生子女化加强了这个效应，等于把前两代的累积，化为一代的购买力，集中爆发。已经有经济学家建立了模型，男女比例和房产价格两者在统计学上有很强的关联性。

第三，中国法制不健全。对租户的保障很不足。这点我认识不深。但想来大致如此。香港法例对租户的保障很大，很大程度上令租务市场和售卖市场的价格不会出现太大的偏差。而在中国就完全不同。

回到文章前面的观察。上述的住宅市场产权溢价，都是一些心理和社会因素推动的。而在做生意的人来说，在商言商，不大会在乎这些。商铺是买来的也好，租来的也好，最重要的是能赚到钱。因此其价格反映的是确实的土地需要。

所以，中国商业地产的价格水平，一直能比较贴近现实经济的水平；也就是我们观察到的，这么多年以来，商业地产的价格变动，很少会影响到零售市场的价格，影响到民生。香港地少人多，租金价格会影响到零售价格；内地地皮供应充足，这样的情况不会发生。

实际上，如果上面说的产权溢价问题能解决，中国住宅的价格也应该更能回到真实经济的水平。