两个关于中国房地产值得深思的问题

这两个想法，都来自与朋友的对话。我觉得很值得深思，就写了下来，有机会再深入探讨。

（1）
朋友说，他们老家的拆迁，赔偿条件很优厚，等于是发达了。

我说，以我的观察，起码在南方，城市拆迁的赔偿条件都非常优厚，没有乱来，等于一下造成了一个财富阶层。是史所未有的财富创造。

我问朋友，有没有想过一个问题。

这样大规模的，因为城市化所带来的巨额财富创造和转移，在韩国，日本，台湾也有发生，由此带来的资金，又投入产业发展，成为工业化发展的原始资金。等于两个轮子在同时推动发展，也造成很多巨大的私营企业就此起家。这样的过程，为什么没有在中国发生？

当然，答案是有的。中国产业的发展，最有利润的行业，不是为国企就是为外资所垄断。民间就是有钱，也很难投入产业发展。所以因为城市化所带来的民间财富很难投入工业化，这些钱大多再投入了房地产市场，以泡沫养泡沫。

从政治角度来说，也可以理解。中国共产党一直避免民间出现类似韩国，日本，台湾那种有政治影响力的财阀，从而和国家权力抗衡。对于这种财富分配，当然是小心翼翼。

城镇化和工业化，是带动中国发展的两个轮子。问题是，如果从城镇化所创造出来的财富，不能传动到工业化，会对后者造成什么影响？如果房地产泡沫破裂了，对工业化进程有什么影响？

（2）
有关中国的房地产市场调控，我向朋友引述过一个在内地杂志上看来的观点。

2004和2007年的房地产调控，是整个经济调控的一种手段，当整体经济调控达到原来的目的，房地产调控也就终止了。房地产价格也就报复性“V ”型反弹。

2010年的房地产调控有所不同，本身就是目的，而不是手段。从目前经济来讲，没有整体调控的必要，所以中央的房地产政策打压不会手软，不用考虑整体经济的运行因素，会一直达到它想达到的，整顿房地产目的为止，否则不罢休。

中央的考虑因素之一，可能是人口结构。

在中国房地产市场上，房地产价格和居民收入关系不大。反而结婚的置业需求是刚性需求，影响更大。在目前的一孩政策下，年轻人结婚，等于是两个家庭用其所有购买一套房子，这样的情况下，房地产价格怎样和收入脱钩也没有关系。

如果房地产的价格受到结婚的刚性需求影响大于收入增长，那影响房地产价格的最重要因素就是适婚人口的比例变化，而不是国民收入增长。

由于计划生育，中国的人口是在逐步老化，按照人口金字塔，25岁到30岁的适婚人口比例在2012年会达到最高峰，之后就一路下跌。

也就是说，最为关键的结婚刚性需求在2012年会开始下跌，而在2012年以前，则是最高潮。那在2012年之前，房地产价格就可能一直攀升，之后达到拐点，再开始下跌，完成泡沫化过程。

从这样的角度来考虑，对房地产价格的调控，存在一种倒逼机制，等于是背水一战，必须在2012年之前理顺整个价格机制。否则泡沫破裂，中国经济将大受拖累。

针对这种说法，值得深思的问题有几个。

第一，中国的房地产政策是在那个部门，那个层面制定的？是发改委，还是城乡住房建设部？

第二，房地产政策的制定过程中，考虑了什么因素？上述的“人口结构说”，有多大的影响作用？中国房地产政策到底会不会考虑人口结构的因素？

人口政策是百年大计，在政策的层面很高，是压倒性的考虑。而这种来自人口方面的考虑，会否进入房地产政策决策机制当中？

第三，对于婚房的问题，是否只有靠打压房地产一途？廉价房和福利房是否可以优先考虑分配结婚需要，而不必扭曲整个房地产市场？

第四，这种“绝不手软”的背后，有多强的政治意志，能否抗拒利益团体的干扰，一直执行下去？